沖關走量PK市場降溫

　　平穩中見供應加速度

　　盡管未來仍需較長的時間來制定相關的政策法律條文，但是這一消息對當前市場的負面影響已經顯現。目前深圳市場明顯降溫，一手市場樓盤開盤過程中，客戶搶購房源的景象已不復存在。

　　DTZ戴德梁行華南及華西區董事總經理程家龍承認目前市場的觀望情緒加重。但他分析指出，新房成交的下挫主要源于市場需求在前期(9、10月)得到釋放，同時現階段的供應較少，“實質上，眼下深圳市場的變化并不像新房市場變化得那么明顯。”二手房方面，程家龍表示，和往年任何一次變化和調整時一樣，都對成交產生短暫影響，而本次調控升級對市場造成的影響是在合理范圍之內的。

　　在不少人看來，現階段深圳樓市面臨多方夾擊，利空因素疊加。有業內人士直言，深圳很多具備條件卻未入市的項目已經錯過了今年這個好時機，“明年房子不好賣”。這也傳遞出部分人對明年樓市的擔憂。

　　對于“明年房子不好賣”這一觀點，程家龍并不認同�！案�多的還是看長效機制的具體內容是哪些，以房產稅為例，具體的實施細則會對市場有影響。如果真的要說市場會轉壞，那也要等到明年3月。”此外，他指出，深圳人口仍處于不斷增長中，特別是高端人才的增長決定了市場的巨大需求，另一方面，深圳產業轉型速度快、成果好，未來深圳樓市將以平穩發展為主。

　　記者從知情人士處了解到，一向低調的位于西鄉的山海上城正加快入市節奏。該知情人士透露，“看上去，開發商很淡定，其實暗藏波瀾，大家更希望在再起變化前走量�！辈簧僦脴I者反映，近期接到了比平日更多的中介電話，“從買房到買鋪，什么都有”置業者肖小姐表示。之前有報道指出，為刺激成交，代理公司對員工采取了額外獎勵措施。有開發商坦言，全年任務尚未完成，沖擊銷量回籠資金的壓力較大，“這也是為避開明年可能出現的市場風險”。

　　據不完全統計，12月深圳將有約20個住宅項目入市。記者在其中多個項目營銷中心發現，雖然處于蓄客階段，但銷售人員態度均較三季度時顯得急切。

　　投資需求PK長效機制

　　投資不是非得買套房

　　各界關于通過設立房產稅、建設住房信息聯網等手段，逐步實現樓市調控長效機制的討論不絕于耳。有觀點認為，長效機制建立后，將讓市場回歸自住為主。

　　在中原集團創辦人施永青看來，房地產的投資屬性是與生俱來的，市場投資偏愛樓市，因為目前中國房價的漲幅是超越其他的，而深圳投資者數量也相對較多。根據中聯地產研究院的統計，最近三個月，深圳二手住宅成交中出于投資需求的超過2成。

　　關于個人投資渠道，DTZ戴德梁行北亞區行政總裁張國正笑言，“個人投資者除了買磚頭瓦片，似乎沒有更好選擇，但實際上，投資不是非得買套房子，投資地產不等于投資住宅�！�

　　事實上，單一物權的寫字樓產品逐漸成為重要投資工具。對于深圳市場，張國正直言，深圳寫字樓市場不同于京滬寫字樓市場，“深圳不是一個國際寫字樓市場”，但深圳擁有很多的本地投資者。多數業內人士相信，在巨大供應的背景下，寫字樓將成為吸納資金的重要產品類型，但也有專家指出，深圳寫字樓市場將在一段時間內處于供過于求的狀態。記者發現，目前深圳甲級寫字樓租金與北上相比，仍處于低位。業內人士進一步指出，對比北上，深圳寫字樓租金還有上漲空間，但隨著供應量不斷增加，并不會一夜之間趕超北上。

　　對于目前深圳賣得很好的不限購不限貸商務公寓，市場人士認為，這種產品一般存在于高度商業化城市中，針對人群相對較窄。對于該類物業的投資回報率，專業人士直言“不高”。DTZ戴德梁行張國正以香港天璽為例告訴記者，高端商務公寓的回報率不會超過3%。根據美聯物業全國研究中心以深圳17個已入市的公寓產品為樣本的統計，記者發現公寓產品投資回報率在2%至5%之間，約一半標本的回報率不超過3%。

　　眼下，不僅是開發商，服務商也在積極進軍投融資市場，一方面進一步凸顯資金對于地產開發的重要性，另一方面也說明不少中小型房企在銀行信貸上遇到了阻力。因而，面對長效機制的即將出臺，DTZ戴德梁行張國正指出，可以通過金融產品，特別是和地產相關的金融產品來讓有資金的人釋放投資需求。越來越多的研究人士相信，引入與地產密切相關的金融產品，既能緩解開發商的資本緊張局面，又能改善住宅市場中的“投機”心態，滿足投資需求。

　　成交結構PK調控升級

　　改善產品或主導市場

　　在以首次置業剛性需求為主導的市場中，改善型需求也在逐步釋放。中聯地產指出，二套房首付七成的影響基本消化，前期觀望較為濃厚的改善置業者在早已回歸正常，且預計在隨后市場還將維持穩定，年底二手房成交將回到“今年的中上水平”。

　　值得注意的是，根據最新數據，深圳二手成交均價穩中微升。成交結構方面，改善類型產品開始成為成交主力。中聯周報表明，最近一周，二手房市場改善需求入市持續提升，單價3萬元以上的高價物業重新受到青睞。

　　美聯物業的數據顯示，今年1至10月，其代理的二手物業中，90平方米以下物業占成交總量42.9%。換而言之，中大戶型在成交總量中占約6成。

　　DTZ戴德梁行程家龍表示，改善型置業者同樣是剛性需求，他們“有需求、有能力”。預計未來，改善型需求也會進一步釋放。

　　據港置地產市場研究部的觀察，隨著人口結構的變化，完成首置行為的置業者將逐步開始升級住房需求，在此前提下，改善型需求勢必將占更多比重。港置地產肖志明指出，單獨二胎開放會使得市場對中大戶型的需求更大，但整體上深圳市場的成交結構變化與調控政策的相關性較低。

　　對于改善型物業的未來，世華地產市場研究部何然卻并不看好，“應該不會以改善為主”。